VBF bérbeadásnál: tulajdonosi teendők a kulcsátadás előtt

A bérbeadás nem pusztán kulcsátadás

Egy kiadó lakásnál a tiszta falak, a működő gépek és a leltár könnyen előtérbe kerülnek, miközben a villamos hálózat állapota láthatatlan marad. Pedig a bérlő naponta használja a konnektorokat, a konyhai készülékeket, a világítást és gyakran nagy teljesítményű eszközöket is. A villamos biztonsági felülvizsgálat abban segít, hogy a tulajdonos ne csak feltételezze, hanem dokumentáltan ismerje a rendszer állapotát.

A hatályos szabály szerint lakóépületben lévő lakás villamos berendezésén bérbeadáskor VBF szükséges, ha a bérbeadás időpontjához képest nem áll rendelkezésre hat évnél nem régebbi felülvizsgálatot igazoló minősítő irat. Ez a vizsgálat nem azonos az általános lakásátadási jegyzőkönyvvel, és egy korábbi javítási számla sem helyettesíti.

Mikor érdemes megrendelni?

Ideális esetben a lakás meghirdetése előtt vagy a két bérleti időszak közötti felkészítés során. Ilyenkor üres vagy könnyebben hozzáférhető a lakás, a tulajdonos pedig még nyomás nélkül tud reagálni a feltárt problémákra. Ha a szerződés dátuma már ismert, ne hagyja az utolsó napokra: egy javítást igénylő elosztótábla vagy hiányos védelem több szervezést kérhet.

Hosszabb ideje ugyanannak a bérlőnek kiadott lakásnál is célszerű nyilvántartani a dokumentum dátumát. A hálózat közben változhat: új sütő, klíma, bojler vagy ideiglenes hosszabbítós megoldás kerülhet be. A jogszabályi minimum mellett a tényleges használat is indokolhat ellenőrzést.

Mit néz meg a felülvizsgáló?

A VBF szemrevételezésből, mérésekből és az eredmények értékeléséből áll. A szakember többek között az elosztót, a védelmi eszközöket, az áramütés elleni védelmet és a hozzáférhető áramkörök állapotát vizsgálja. A munka célja nem egy gyors hibakeresés, hanem a villamos berendezés minősítése a rá vonatkozó követelmények szerint.

• Legyen hozzáférhető az elosztótábla és minden helyiség.
• Jelezze az ismert hibákat, melegedő aljzatot, villogást vagy gyakori leoldást.
• Készítse elő a korábbi jegyzőkönyvet és a felújítások dokumentumait.
• Egyeztesse, mely beépített berendezéseket adja át a bérlőnek.

A 32 A és a FI-relé itt sem általános felmentés

Gyakran hallani, hogy 32 amper alatt, áram-védőkapcsoló mellett egy lakásban nincs szükség VBF-re. A kivétel ennél szűkebb: a rendelet az időszakos felülvizsgálat elhagyhatóságát bérleménynek nem minősülő lakásnál, két együttes műszaki feltétel mellett kezeli. Bérbeadáskor külön szabályt kell figyelembe venni, ezért a tulajdonos ne erre a mondatra alapozza a döntést.

Mit rögzítsen az átadáskor?

A bérleti szerződés mellékleteként vagy az átadás-átvételi jegyzőkönyvben érdemes felsorolni az átadott villamos dokumentumokat, azok dátumát és az esetleg folyamatban lévő javításokat. A bérlő kapjon egyértelmű tájékoztatást az elosztó helyéről, a főkapcsolóról, a külön áramkörökről és minden olyan használati sajátosságról, amely a biztonságot érinti.

Hasznos fényképet készíteni az elosztóról és a mérőállásról, de a fotó nem helyettesíti a minősítő iratot. A dokumentált átadás csökkenti a későbbi félreértéseket: elkülöníthető a már fennálló állapot a bérleti idő alatt bekövetkező változástól.

Mi történjen a feltárt hibákkal?

A minősítő iratban szereplő megállapításokat súlyosságuk szerint kell kezelni. Egy közvetlen veszélyt jelentő hiányosság nem várhat a következő felújításig. Más eltérésnél a felülvizsgáló határidőt vagy javítási javaslatot rögzíthet. A javítást megfelelő szakemberrel végeztesse, és őrizze meg az ahhoz tartozó dokumentumot is.

A biztonságos bérbeadás folyamata így néz ki: iratok ellenőrzése, szükség esetén VBF, indokolt javítások, dokumentált átadás, majd a változások követése. A jogszabályi alapot a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet adja, de a konkrét lakás pontos megítélése mindig szakmai vizsgálat kérdése.

Átadási csomag a bérlőnek

A kulcsátadáskor ne csak a mérőállásokat rögzítsék. Adja át a VBF minősítő iratának másolatát vagy legalább egyértelműen dokumentálja, hol érhető el. Mutassa meg az elosztót, a főkapcsolót és az áram-védőkapcsolót, továbbá mondja el, kit kell hívni visszatérő leoldás, égett szag vagy melegedő szerelvény esetén.

A jegyzőkönyv mellékletében sorolják fel a beépített nagyfogyasztókat és az ismert sajátosságokat. Ha a bérlő klímát, nagy teljesítményű főzőlapot vagy elektromosautó-töltést szeretne, az új terhelést előzetesen szakemberrel kell ellenőriztetni. A hosszabbító nem hálózatbővítés.

• Fotózzák le a mérőket és az elosztó feliratait.
• Rögzítsék az átadott műszaki dokumentumokat.
• Legyen írásos hibabejelentési elérhetőség.
• Felújítás csak előzetes tulajdonosi egyeztetéssel történjen.

Ez a néhány lépés a bérlőnek használható tájékoztatást, a tulajdonosnak pedig rendezett bizonyítékot ad.

A jó gyakorlat nem egyszeri papírmunka

A bérleti idő alatt vezessen rövid hibajegyzéket a bejelentés, intézkedés és javítás dátumával. Bérlőváltáskor hasonlítsák össze az állapotot, és ellenőrizzék a nagyfogyasztókat, sérült szerelvényeket, valamint az elosztó hozzáférhetőségét. Ha időközben villamos átalakítás történt, a korábbi minősítő irat nem feltétlenül írja le a jelenlegi rendszert, ezért kérjen szakmai állásfoglalást.